• "Les nouvelles mesures de prêt viager hypothécaire: une réelle avancée ?"

"Démembrement de propriété : attention aux calculs !"- septembre 2008

 Le démembrement de propriété est de plus en plus utilisé dans le cadre d’une gestion de patrimoine dynamique. Des produits très différents sur le plan juridique et financier peuvent être utilisés : les démembrements de propriété stricto-sensu, les viagers, ou les ventes immobilières dont les modalités de paiement sont aménagées. Jusqu’à présent, le plus connu est le viager, généralement occupé. Avec l’allongement de la durée de vie, il retrouve des adeptes malgré le «syndrome Jeanne Calmant» du nom de celle qui fut longtemps la doyenne de français.

Certains hommes - ou femmes - politiques ont acheté en viager, notamment le Général de Gaulle qui a acquis ainsi sa propriété de la Boiserie et, plus récemment, la candidate à l’élection présidentielle, Ségolène Royal, pour une maison à Mougins, logée dans sa SCI «La Sapinière». L’usage de la SCI s’explique d’une part, par le fait que Madame Royal et Monsieur Hollande n’était pas marié et d’autre part, par une minoration de la valorisation du bien dans le cadre de l’ISF.

Dans notre code civil, le viager figure dans les articles 1964 à 1983, de même que les «jeux et paris», en raison de l’aléa inhérent à ce type d’opérations puisque la durée de vie de l’occupant (ou du crédirentier) est un élément déterminant de perte ou de gain final. Pour autant, pour éviter des soucis avec l’administration fiscale ou avec les héritiers, il est nécessaire de s’assurer de la qualité de la transaction tant sur le plan juridique que sur le plan calculatoire. Sur ce dernier aspect, la responsabilité de professionnels (notaires, CGP ou transactionaires) est de plus en plus souvent mise en cause au titre du devoir de conseil, notamment eu égard au prix de la transaction et à la valorisation de la nue-propriété et de l’usufruit.

la valeur libre (en €),

la valeur occupée (en € et en % de la valeur libre),

la valeur de l’usufruit (en € et en % de la valeur libre),

le montant de la rente (en €),

l’indice d’indexation de la rente qui a été retenu,

le montant éventuel du bouquet (en €),

Le tableau ci-dessous donne un exemple de vente dite «équilibrée», sur une espérance de longévité de 14 ans pour un bien estimé aujourd’hui à 500.000 € en valeur libre.

Source www.arealgroup.fr

Ainsi la vente en viager occupé sera totalement transparente et ni le vendeur (surtout ses proches), ni l’investisseur, ne pourront invoquer l’absence d’éléments nécessaires et suffisants pour pouvoir contracter en toute connaissance de cause.

La fourniture de ces éléments ne doit pas être vue par les professionnels comme une contrainte mais bien au contraire comme une protection. En agissant ainsi, ils peuvent se défendre plus aisément face à des mises en cause ultérieures, malheureusement de plus en plus nombreuses, notamment en cas de décès prématuré du ou des vendeur(s).

En effet, même si le code civil stipule que le prix est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur, la vente peut être beaucoup plus facilement cassée si les héritiers, en l’absence de données clairement chiffrées, invoquent l’abus de faiblesse par exemple. Un juge, trouvant très peu d’éléments objectifs dans l’acte authentique, aura souvent tendance, notamment dans les premières années suivant la signature de l’acte, à casser la vente.

De son côté, l’administration fiscale depuis quelques années, il faut le signaler, accepte beaucoup plus facilement des montages ou des valorisations sous réserve que le contribuable fournisse les éléments de calculs justement argumentés (produits par lui-même ou par des conseils). La réglementation fiscale stipule en matière de démembrement de propriété que, selon les situations, l’on utilise soit le barème fiscal, soit la valorisation économique. Une erreur au titre de l’ISF autorise un redressement sur 6 ans. Le risque est donc, là aussi, de taille.

Il existe des barèmes et des logiciels pour obtenir une valorisation économique d’un bien en viager occupé, mais il faut être suffisamment averti (et savoir faire les calculs complémentaires) pour les utiliser correctement.

En ce qui concerne les barèmes, il est impossible d’obtenir en lecture directe les taux de rendement prévisionnels de l’opération ou l’impact d’une revalorisation ou d’un choix d’indexation sur les valorisations données. De plus, certains barèmes n’utilisent pas les bonnes tables de mortalité. Enfin, comme la formule de calcul n’est jamais indiquée vous «devez faire confiance» les yeux fermés.

En ce qui concerne les logiciels il est souvent impossible d’entrer soi même des paramètres de calculs importants tel que le taux d’actualisation, ce qui aboutit à travailler sur des taux non régulièrement mis à jour et à obtenir généralement des montants de rentes trop élevées. D’autres font l’impasse sur l’indexation des rentes.

Enfin pour bien utiliser ces outils il faut également connaitre de nombreux points de droit. Par exemple : l’augmentation de la rente à prévoir en cas de libération du bien par l’occupant doit aboutir à un montant de rente qui ne doit pas être inférieur à la valeur locative du bien. Si par la suite la vente est cassée pour dol ou abus de faiblesse les professionnels (transactionaire, notaire) peuvent voir leur responsabilité professionnelle mise en cause.

Ce sont les actuaires qui sont le plus à même d’effectuer des calculs de ce type. Certains calculs notamment les calculs pour les viagers occupés classiques, sont également disponibles directement sur le web.

Les professionnels qui interviennent d’une manière ou d’une autre dans la transaction immobilière peuvent donc maintenant se faire appuyer efficacement pour ce type de calculs, ce qui ne peut que renforcer l’image des opérations en viager immobilier.

• "Quoi de nouveau en ce qui concerne le prêt viager hypothécaire ?" - Mai 2007

"L’objectif de cette mesure engagée par le gouvernement en 2005 (sa mise en œuvre par voie d’ordonnance était prévue pour l’été 2006) est de redonner une capacité de consommer à des personnes soit surendettées, soit simplement à court de liquidités, et qui sont par ailleurs propriétaires d’un bien immobilier, sans les obliger à vendre purement et simplement ce bien.

Pour mémoire, de façon simple, le banquier en vous octroyant un prêt viager hypothécaire deviendra propriétaire de votre maison dans le cas où, à votre décès, vos enfants ne remboursent pas ce prêt augmenté des intérêts et des frais.

Nous sommes bientôt à l'été 2007 et, à ce jour, rien de très concret n'existe au niveau des banques nationales. L'opérateur le plus en avancé sur ce dossier est le Crédit Foncier. D'après nos informations, le Crédit Foncier testerait le produit dans une région avant de l'étendre au niveau national. Le taux du crédit serait de 8 % par an. Pour information, le taux d'un crédit immobilier classique est actuellement de l'ordre de 4 % par an (hors assurances).

Comment expliquer une telle différence de taux ?

Au taux de base de 4 % vient s'ajouter la marge de la banque (0,5 %), plus 3,5 % correspondant d'une part au coût théorique du risque pris par la banque pour cas de revente dans un contexte de baisse de l'immobilier, et d'autre part pour mauvais entretien du bien.

De façon très schématique et simplifiée et sans tenir compte de l'évolution de l'immobilier et de la valorisation de l'euro, comment votre banquier raisonne t-il pour décider du montant à vous prêter ?

Prenons l'exemple d'une femme, veuve, âgée de 72 ans et ayant un bien estimé à 300.000 €. Statistiquement, son espérance de vie est de 20 ans (Table 2005 FFSA).

La banque va proposer de lui prêter 100.000 €, soit sous la forme d'un capital versé immédiatement, soit sous la forme d'une rente viagère.

A ce montant s'ajoutera 100.000 € couvrant pour la banque le coût de la liquidité qu'elle emprunte elle-même sur les marchés financiers, sa marge, ses frais de fonctionnement divers, etc.

De plus, la banque va considérer que dans la mesure où la vente du bien risque de se faire dans une période de baisse de l'immobilier, il lui faut dès à présent procéder à une "décote" de 20 % de la valeur du bien soit 20 % de 300.000 € = 60.000 €.

Autre risque qu'elle valorise : le défaut d'entretien sur les 10 premières années qui est estimé à 5 % de la valeur du bien, soit 15.000 € puis estimé à 8,5 % de la 11ème à la 20ème année, soit 25.000 €.

Ainsi on obtient 100.00 € de prêt + 100.000 € de marge et frais divers + la provision pour décote 60.000 € + la provision pour défaut d'entretien 40.000 €, soit un total de 300.000 €.

Notre avis :

Au vu des demandes qui nous sont formulées lors des salons, par courriel ou en direct, l'attente est très forte. Cependant ce produit ne pourra répondre qu'à une très petite part de la demande. Il vendra compléter les dispositifs déjà existants que sont les ventes en viager, les ventes à terme, le bail à nourriture et... le concept Immo-Retraite.

"Les nouvelles mesures du crédit hypothécaire rechargeable : une réelle avancée ?" - Octobre 2006

"L’objectif de cette mesure engagée par le gouvernement - pour une mise en œuvre par voie d’ordonnance dans le courant de l’été 2006 - est de redonner une capacité de consommer à des personnes soit temporairement surendettées, soit simplement à court de liquidités, et qui sont par ailleurs propriétaires d’un bien immobilier, sans les obliger à vendre purement et simplement ce bien.

Jusqu’à présent on ne pouvait en principe hypothéquer un bien immobilier que pour obtenir un crédit exclusivement destiné à l’acquisition d’un bien de nature immobilière (principe de «spécialité»). Si l’ordonnance actuellement en cours d’examen est acceptée, l’hypothèque d’un bien immobilier servira au financement de prêts sans relation avec l’achat d’un immeuble : achats de biens de consommation, de meubles, règlement de travaux,…

Par ailleurs le prêt pourra être rechargeable c’est-à-dire qu’une enveloppe globale de prêt pourra être consentie à l’emprunteur en fonction de la valeur du bien hypothéqué, de l’âge de l’emprunteur etc. qui pourra être utilisé à volonté dans la limite d’un plafond prédéfini. L’enveloppe ouvrant droit à prêt se reconstituera au fur et à mesure des remboursements périodiques.

Ce crédit pourra également servir à la restructuration de dettes de personnes temporairement surendettées : tous les prêts en cours (immobilier, voiture, électroménager, voyage…) seront recensés et remboursés. Puis sera mis en place un nouveau prêt, unique, couvrant au moins la somme de ces prêts, augmentée des pénalités de remboursement anticipé, des frais éventuels de mainlevées et de tous les frais du nouveau prêt.

Celui-ci pourra être fait sur une période plus longue, et théoriquement sur un taux d’intérêt moyen plus compétitif, ce qui aura pour conséquence d’avoir des échéances de remboursement plus faibles. Il sera garanti par l’hypothèque sur le bien immobilier.

Exemple : Un bien vaut 200.000 €. Compte tenu de la situation économique de la famille, le prêt maximum accordé est de 50% de cette valeur. L’enveloppe globale de prêt accordé sera donc de 100.000 €, se décomposant en :
- 45.000 € pour le remboursement du prêt de l’appartement à la banque,
- 15.000 € pour le remboursement du prêt de la voiture et de meubles divers,
restent 40.000 € disponibles en cas de besoin.
Il est prévu que la partie «utilisée» de cette enveloppe (45.000 + 15.000 = 60.000 €) soit remboursée en 8 ans.

Si au terme de 4 ans, aucun tirage n’a été effectué sur les 40.000 € disponibles, et qu’il reste à rembourser 34.000 € sur les 60.000 € empruntés au départ : la nouvelle capacité d’emprunt dans le cadre de ce crédit hypothécaire sera alors de 40.000€ (toujours disponibles) + 26.000€ (remboursés) = 66.000 € sans qu’il soit à priori nécessaire de mettre en place un nouveau dispositif de prêt.

Sur ce dernier point cependant, certaines banques souhaitent que le droit à nouveau tirage d’un prêt au fur et à mesure du rechargement de l’enveloppe ne soit pas automatique mais soumis à un nouvel accord

Attention, cet acte n’est pas sans conséquences : si des problèmes de remboursement du nouvel emprunt surviennent, le bien pourra être vendu par la banque du fait de l’hypothèque.

Qui est concerné : tout le monde et en particulier les personnes qui ont eu un «accident de la vie» (divorce, chômage, travaux non prévus ou sous-estimation des dépenses lors d’un déménagement) et qui se retrouvent dans une situation financière temporairement délicate.

Notre avis :

Le crédit rechargeable n’est pas en soi une réelle innovation : il s’agit d’un système déjà existant pour les crédits à la consommation proposés par des organismes de crédits liés à des grands magasins français bien connus de tous. Il est simplement assorti, dans le cadre de cette réforme, d’une garantie d’hypothèque en faveur de la banque. A condition de bien évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur au quotidien, cette formule peut s’avérer intéressante pour gérer une situation temporairement difficile. Mais il faut savoir qu’emprunter coûte toujours cher (frais de dossier, frais d’hypothèque, taux d’intérêts du crédit…) et bien garder à l’esprit que si le bien immobilier hypothéqué est la résidence principale (souvent le dernier bien restant dans le patrimoine) en cas de difficultés sévères à rembourser, c’est ce dernier bien qui risque de disparaître définitivement du patrimoine familial".

"Les nouvelles mesures de prêt viager hypothécaire: une réelle avancée ?" - Avril 2006

"L’objectif de cette mesure engagée par le gouvernement - pour une mise en œuvre par voie d’ordonnance dans le courant de l’été 2006 - est d’assurer un complément de revenus aux personnes âgées dont l’accès au prêt est actuellement difficile du fait de leur âge.

Elles pourront obtenir auprès d’une banque en hypothéquant un bien immobilier :
- soit un capital immédiat,
- soit une rente viagère (c’est à dire versée à vie) régulière.

Si le propriétaire décède ou vend le bien, la banque se remboursera des sommes versées, augmentées des intérêts courus, sur la vente du bien.

Ce type de prêt est déjà utilisé en Grande Bretagne, aux États-Unis et au Canada

Notre avis :

Le prêt viager hypothécaire constitue en France une novation certaine en touchant à ce que les Français ont de plus cher : la propriété d’un bien immobilier. Effectivement, dans les pays où ce type d’opération financière existe déjà, l’attachement à la propriété foncière n’est sans doute pas aussi fort qu’en France. Les banquiers ont cependant accueilli avec réserve cette pratique non habituelle en France. Parmi les raisons de cette prudence, deux représentent un frein bien réel à la mise en place de ce type de prêt :

1) verser une rente viagère pendant une durée non connue peut si l’emprunteur vit centenaire s’avérer une opération très coûteuse pour la banque. De plus, dans la perspective de la vente du bien, la banque est dépendante de la bonne tenue des marchés immobiliers afin que le bien mis en hypothèque en garantie du prêt consenti ne se dévalorise pas au fil du temps. La valorisation du bien immobilier peut également être sujet de litiges. Même si des mécanismes de garantie de la banque par des organismes publics sont en cours d’examen, ces aspects présentent des aléas de gestion importants et constituent un risque dit «de dépassement» que les gestionnaires de risques bancaires ne maîtrisent pas réellement et qui constituent un coût supplémentaire.

2) la liquidation d’un patrimoine immobilier par une banque pour se rembourser s’inscrit comme un acte contentieux dans la pratique des banques françaises. C’est un acte juridique qui peut sembler difficile à envisager dans le cadre d’une relation «normale» avec des clients. Il faudra sur ce point que les mentalités changent. En conclusion, s’il est envisagé dans les textes préparatoires que le prêt porte sur 70% de la valeur du bien, concrètement l’effet pervers que pourrait induire cette prudence extrême serait que le montant du capital ou des rentes viagères versées au propriétaire par le banquier soient très en dessous de la valeur réelle du bien.

Dans les pays cités ci-dessus, le capital versé (ou constitutif de la rente viagère) représente en général 30 à 50% de la valeur de l’immeuble. La «décote» appliquée sur la valeur de marché du bien est donc de 50% à 70%.

A ce prix, autant faire un viager classique où la décote appliquée est en général de 50% de la valeur du bien, nul besoin d’une banque et de ces contraintes…"